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宅建業免許申請の流れ

新規に免許申請を行う場合の流れは、以下の通りです。

1.書類の準備

正本1部と副本1部(部数は行政庁で異なる)を用意しますが、副本はコピーで構いません。
添付書類の中で、官公庁が発行する証明書は、発行から3ヶ月以内と決まっているので注意が必要です。
登記事項証明書は、履歴事項全部証明書が必要です。

2.免許申請

郵送での受け付けはしておらず、申請者か行政書士等の代理人が持参して申請します。
書類に不備がある場合は、書類の再作成等で補完します。
受領されると、副本に受領印が押され返却されます。

3.行政庁で審査

欠格事由への該当など、書類による審査を行います。
事務所要件、専任取引主任者の専任性の確認のため、事務所への実地調査が行われる場合もあります。
審査期間は、知事免許で30~40日程度、大臣免許で100日程度です。

4. 免許通知

免許されると、本店(主たる事務所)に通知されますが、この時点では免許証の交付がないため営業できません。
続いて供託手続きを行い、免許証の交付を受ける必要があります。

5. 供託手続き

供託手続きは、供託所(法務局)へ営業保証金を供託する方法と、保証協会に加入して、分担金を預ける方法の2つがあり、どちらかを行う必要があります。
この制度は、取引において相手方に損害を与えた場合に備えるものです。

6. 免許証交付

営業保証金を供託した場合は、営業保証金供託済届出書を、保証協会に加入して分担金を支払った場合は、弁済業務保証金分担金納付書(納付証明書)を、免許申請した行政庁に提出します。
ただし、大臣免許の場合は、免許申請した本店所在地の都道府県ではなく、国土交通省の機関(北海道開発局、各地方整備局、沖縄総合事務局)に提出します。
書類を提出することで、知事免許なら都道府県から、大臣免許なら国土交通省の機関から、免許証の交付を受けることができます。

7.営業開始

免許証の交付を受けて、ようやく営業を開始することが可能です。
ただし、取引主任者が宅建業に従事するためには、登録変更をしなくてはならないので、忘れないようにしましょう。

必要書類について

宅建業免許の申請には多くの書類を必要とし、それぞれの書類は、指定様式の書類、官公庁発行の書類、申請者が用意する書類に分かれます。

行政庁によって、書類の順番(綴じ込みの順番)が決まっているので、順番については申請する行政庁に確認します。ここでは、必要な書類を記載しておきます。

指定様式の書類 法人 個人
免許申請書(第一面~第五面)
相談役及び顧問、100分の5以上の株主または出資者名簿 ×
略歴書
宅地建物取引業経歴書
資産に関する調書 ×
誓約書
専任の取引主任者設置証明書
宅地建物取引業に従事する者の名簿
事務所を使用する権原に関する書面

 

官公庁発行の書類 法人 個人
履歴事項全部証明書(法務局) ×
納税証明書(法人:法人税、個人:所得税)(税務署)
申請者の住民票(市区町村) ×
身分証明書(被後見人、被保佐人、破産者ではない証明)(市区町村)
登記されていないことの証明書(被後見人、被保佐人ではない証明)(法務局)

 

申請者が用意する書類 法人 個人
専任の取引主任者の専任性確認書類
貸借対照表、損益計算書 ×
事務所付近の地図
事務所の写真(間取り図、平面図を含む)
事務所を使用する権原に関する書面の確認書類(契約書、登記簿謄本等)

手数料と登録免許税

宅建業の免許を新規に受けるとき、または更新するときには、手数料が発生します。

大臣免許の場合は、新規なら登録免許税9万円、更新なら手数料3万3千円です。知事免許の場合は、都道府県が条例で定めていますが、事実上、新規でも更新でも手数料3万3千円です。

新規・免許換え 更新
知事免許 収入証紙3万3千円
消印をせずに貼り付け
収入証紙3万3千円
消印をせずに貼り付け
大臣免許 登録免許税9万円
納税した領収書原本を貼り付け
収入印紙3万3千円
消印をせずに貼り付け

供託手続きについて

宅建業の営業は、様々な法規制によって、取引の公正さや安全性を保たれていますが、それでも万一の事故に備え、消費者の利益を保護するための制度が設けられています。制度の1つは営業保証金の供託、もう1つは保証協会への加入による分担金の納付で、いずれかを行わなければ、免許証が交付されません。

免許通知から、3ヶ月以内にいずれかを済ませておかないと催告され、催告から1ヶ月しても手続きがされないと、免許を取り消すことができるとされています。

■ 営業保証金
主たる事務所を管轄する供託所(法務局)に、現金または有価証券等で供託します。
主たる事務所(本店):1,000万円
従たる事務所(支店):事務所の数×500万円

■ 保証協会への加入
営業保証金が免除されて、保証協会への分担金の納付になります。その他に加入金等も掛かります。
主たる事務所(本店):60万円
従たる事務所(支店):事務所の数×30万円

例えば、本店と支店2ヵ所の設置では、営業保証金なら2,000万円、保証協会の加入なら120万円+αという、大きな金額の違いがあります。そのため、特別な理由で支障がない限り、保証協会へ加入する手続きが行われます。

取引主任者の変更登録

宅建取引主任者は、国家試験に合格後、合格した都道府県に資格登録し、主任者証の交付を受けることで、取引主任者としての独占業務が可能になります。この登録内容には、氏名、住所、本籍等の他、宅建業に従事する勤務先(商号または名称、免許証番号)も含まれます。

新規に宅建業の免許申請をすると、その宅建業者に勤務することになる取引主任者は、勤務先が変更になります。このとき、取引主任者は、登録している都道府県に対して、変更登録を申請しなくてはなりません。
※登録されている都道府県を移転する手続きも任意で行えます。

取引主任者個人としての登録と、宅建業の免許とは別個に扱われます。勤務先が宅建業の免許を受けたからといって、取引主任者の登録内容は変更されないので、取引主任者個人が登録変更を行います。特に、専任の取引主任者においては要注意です。

宅建業の免許申請時において、専任の取引主任者に勤務先が登録されていると、その勤務先で従事していることになります。それは即ち、新たに免許を受ける宅建業者で、専任となることができないことを意味します。

ですから、宅建業の免許申請時には、専任の取引主任者に就任する人の勤務先が、登録されていない状態でなければならないということです。そして、免許を受けた後で、勤務先を変更登録することで、専任の取引主任者として業務を行えるようになります。

宅建業を営む上で、専任の取引主任者は設置が必須条件であるため、免許を受けた後は、速やかに変更登録を済ませなくてはなりません。こういった性質上、免許証の交付時に、専任の取引主任者における、変更登録申請書の提出を求められる運用もあります。

宅建業者の義務

免許を受けた後、宅建業者には次のような義務が課せられます。

■ 証明書の携帯等の義務
・業務に従事する従業者に、証明書(従業者証明書)を携帯させなければならない。
(従業者には、取引の関係者から請求があったとき、従業者証明書の提示義務がある)
・事務所ごとに、一定の事項を記載した従業者名簿を備えなければならない。
・取引の関係者から請求があったときに、従業者名簿の閲覧に供しなければならない。
(従業者名簿は、最終の記載から10年間の保存義務がある)

■ 帳簿の備付け
・事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付けなければならない。
・帳簿には、取引のたびに一定の事項を記載しなければならない。
(帳簿は事業年度終了から5年間(売主となる新築住宅は10年間)の保存義務がある)

■ 標識の表示等
業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、標識(宅地建物取引業者票)を掲げなければならない。

罰則もありますので、法令遵守を心掛けるようにしましょう。

更新申請と変更申請

宅建業の免許は、有効期間が5年間であるため、5年ごとに更新が必要です。

更新可能な時期は、免許の有効期間が満了を迎える日の90日前から30日前までの間で、この間に更新申請が受付されなければなりません。書類不備などで受付できず、期間が過ぎてしまわないように注意しましょう。

更新申請の受付後であれば、審査が長引くなどして免許の有効期間が満了を迎えても、免許は失効になりません。更新が終わると、免許証番号のカッコ内の数字が増えて、更新されたことがわかります。免許証番号そのものは変わりません。

一方、変更申請については、変更が生じてから30日以内に、変更届を提出しなければなりません。法律上は、変更届を提出しないと、50万円以下の罰金という罰則もありますが、実務上は適用されていないようです。

ただし、変更届を出さずに更新時期を迎えた場合、全ての変更事項について、変更届を提出しなければ、更新申請は受付されません。書類の準備が煩雑になりますので、変更届は変更時に提出するのが正しい方法です。

更新申請も変更申請も、書類作成から申請、審査を経て免許証が交付される流れは、新規申請と変わりません。

免許換え申請

免許換えとは、現在受けている免許から、他の免許権者による免許になることを言います。事務所が複数の都道府県に設置されていれば大臣免許、1つの都道府県に設置されていれば知事免許なので、許可換え申請は次のような理由で必要になります。

現在の免許 新たな免許 免許換え申請の理由
大臣免許 知事免許 事務所の廃止や移転で、複数の都道府県から1つの都道府県内になった。
知事免許 知事免許 事務所の移転で、ある都道府県内から別の都道府県内になった。
知事免許 大臣免許 事務所の新設で、1つの都道府県内から複数の都道府県になった。

宅建業の免許証は、国土交通大臣または都道府県知事の交付になっており、免許換え申請をして新たな免許権者から交付されると、免許番号が変わり、更新回数も1になります。また、免許の有効期間も5年です。

免許換え申請の申請先は、新たな免許を受ける都道府県です。ただし、免許換えによって大臣免許になる場合は、主たる事務所(本店)のある都道府県が経由事務を行っているので、該当する都道府県に申請します。

なお、新規申請によって免許を受けた際、営業保証金の供託または保証協会への分担金の納付を行っていますが、許可換え申請によって保管換えや取戻し手続きが必要になります。