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申請者の要件

宅建業の免許は、個人でも法人でも申請可能ですが、欠格事由に該当しないことは当然としても、申請者として大切な要件があり、それは宅建業を事業目的にしているという点です。

個人事業主の場合、実はこの要件が重要にはなりません。なぜなら、個人事業主が税務署に提出する開業届には、職業欄がありますが、事業内容が変更されても届け出る必要はないからです。

しかし法人の場合、目的(事業目的)は、定款に定められて登記されています。定款の変更は、株式会社なら株主総会の特別決議が、合同会社なら総社員の同意が必要で、その上で変更登記をするという、面倒な手続きを要します。

登記事項証明書に、宅建業に該当する目的が記載されていない場合の運用は、都道府県によって違い、あくまでも登記を必要とする他、宅建業の免許が必要な理由書を求めるという運用もあります。いずれにせよ、登記は先にしておくのが正解でしょう。

また、商号や名称について、法令で禁止されている、紛らわしい、判読しにくいといった、特定の条件に合致すると、認められないケースがあります。もっとも、そのような商号や名称は、登記上も認められないことが多いため、該当することは少ないかもしれません。

事務所の要件

宅建業を営むためには、業務を行うための事務所が必要で、事務所を設置せずに宅建業を営むことはできません。

事業を拡大していくと、複数の事務所で営業することになります。事務所には、契約に権限を持つ者や、専任の取引主任者の配置が必要ですし、営業保証金や保証協会への加入金の金額に影響するため、事務所の数というのは、人的にも金銭的にも大きく影響します。

法人の場合、本店や支店として登記していれば事務所で、個人事業なら、主たる事務所や従たる事務所が該当します。しかし、宅建業における事務所というのは、宅建業を継続的に営なみ、契約に権限を持った使用人を置く施設であれば全て該当するため、登記の有無等は関係がありません。

ただし、以下のような場合には、宅建業における事務所とは認められません。

① 宅建業の業務を行わない事務所
② 建物の基礎が施工されておらず、移動が容易な事務所
③ ホテルの一室のように、業務を継続できない事務所
④ 賃貸借契約上、事務所としての使用が認められていない事務所
⑤ 同一フロアにおいて、他と独立していない事務所

それでは、1つずつ詳しく説明していきます。

① 宅建業の業務を行わない事務所
宅建業の業務を行わない支店等は、事務所として扱われません。例外は本店で、本店に限っては、支店で宅建業を営んでいれば、本店で宅建業を営んでいなくても、宅建業の事務所として扱われます。この扱いは、支店が宅建業を営んでいれば、本店は何らかの形で、宅建業の統括的な機能があると考えられているからです。

② 建物の基礎が施工されておらず、移動が容易な事務所
該当する事例としては、テント、移動式のユニットハウス、コンテナ等の臨時に設置された建物、車両等で移動が可能なものです。

③ ホテルの一室のように、業務を継続できない事務所
ホテルの一室は、他の部屋と独立性があり、移動できるスペースでもないですが、安定的に使用することができませんし、本来は宿泊施設である以上、社会通念上も事務所として認識されません。

④ 賃貸借契約上、事務所としての使用が認められていない事務所
アパートやマンション等の賃貸借契約や、管理規約等によって、事務所として使用することが違反であると、使用権原を有しない施設であるため認められません。賃貸物件の場合は、事前に契約等を確認しておきましょう。

⑤ 同一フロアにおいて、他と独立していない事務所
このパターンが、最も複雑で判断に困るでしょう。新たに事務所を用意するのは、資金が掛かるために、住居や他の法人と、同フロアで事務所にしたいと考える人も多いはずです。別ページで、事例を交えてさらに詳しく説明します。

事務所の独立性とは

住居の一部を事務所にしたい場合や、他の法人等と同一のフロアで事務所にしたい場合は、事務所の独立性について問われます。
事務所の独立性とは、他の目的で使用されている場所を通らなくても、事務所に出入りできる環境であるかどうかです。

住居と事務所を兼用する、4つのパターンを用意してみました。それぞれについて、免許を受けられる事務所であるかどうか解説します。

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(1)事務所に他の出入口が付いており、宅建業の事務所として認められます。
(2)出入口は玄関だけですが、居室を通らなくても事務所に出入りできるので認められる可能性があります。
(3)居室と事務所が、明確に区分けされていないので認められません。
(4)事務所への出入りに、居室を通過しなければならないので認められません。

(2)のケースについては、許可行政庁によって運用が異なるようで、(1)のように別の出入口があることを要件としている場合、(2)は認められません。

同一フロアに他の事務所がある場合、宅建業の事務所として認められるには、出入口が別で、他の事務所と固定式のパーティション(概ね170cm以上)で仕切られていなくてはなりません。

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行政庁によって、パーティションの高さは180cm以上としている場合もあります。宅建業の事務所は、一般の消費者が契約に訪れるため、他の事務所からは見えなくなっている必要があるということです。

また、出入口が1つであっても、事務所を容易に判別できるような表示を施し、十分な仕切りをしているなど、個別の事例によって認められる場合もあります。

このような、自宅兼事務所や、他の事務所と同一フロアの事務所は、出入口の状態、仕切りの状態、事務所までの経路など、独立性が保たれているかどうかの証明として、写真や間取り図の提出を求められます。

専任取引主任者の要件

取引主任者とは、宅地建物取引主任者のことを言い、国家試験に合格し、資格登録を受けて主任者証を交付された者が該当します。
取引主任者は、取引における重要事項説明の他、契約書に記名押印するという、大切な独占業務を持っているので、宅建業で取引主任者の存在は不可欠です。

法律上、宅建業を行う事務所は、5人に1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引主任者を置かなければならないとされています。
ここでいう「専任」とは、常勤性と専任性の両方について満たしていることであり、どちらが欠けても専任の取引主任者とは認められません。

■ 常勤性
宅建業者として通常の勤務時間を、その事務所で勤務していることを言います。
したがって、以下のような勤務状態は認められません。
・パートタイムなどの非常勤や、継続的な雇用関係がない
・他の法人で常勤役員に就任している
・他の職業に従事している、個人事業主として他の事業を営んでいる
・著しく遠隔地からの通勤で通常勤務が難しい

■ 専任性
専ら宅建業に従事していることを言います。
また、勤務する事務所が、宅建業以外を兼業している場合、宅建業を行っていない間、一時的に他の業務に従事することは認められています。
ただし、資格等により、他の業種で専任性を要する職務に従事している場合は、いずれの業務にも専任することが事実上できないため、兼務が原則的に認められません。
その場合でも、同一事務所内であれば、他の業務との業務量等を考慮して、宅建業での専任性が例外的に認められるケースもあります。

他の業種で専任性を持つ職務の例
・管理建築士
・建設業の専任技術者
・不動産鑑定士
・貸金業務取扱者
・行政書士や司法書士、土地家屋調査士等の士業(個人で宅建業を営む場合)

政令使用人とは

政令使用人とは、政令(宅地建物取引業法施行令)によって定められる、宅建業者の使用人です。政令使用人が、一般の従業員と異なるのは、「宅建業に係る契約を締結する権限を有する」点です。

通常、契約締結権限を持つのは、代表取締役や役員等になるでしょう。しかし、事務所が複数でいずれかの事務所で常勤になると、他の事務所には契約締結権限を持つ者が不在になります。

宅建業における事務所では、契約締結権限を持つ者の常勤が必要です。そのため、それぞれの事務所を代表する、事務所長(支店長)のような、契約締結権限を持つ人材を個々に配置しなくてはならず、それが政令使用人に該当します。

政令使用人は、宅建業の免許申請者や、役員等と同様に、欠格事由に該当しないことが条件とされており、その証明書類も要します。

欠格事由について

宅建業の免許を申請するには、申請者である個人や法人、法人の役員、法定代理人、政令使用人のいずれも、欠格事由に該当しないことが要件となります。

(注1)法人の役員とは、会社法上の役員に留まらず、法人に対して業務を執行する権限を持つ者や、それに準ずる者、それらと同等の支配力を持つ者の全てが該当し、役職名を問いません。
(注2)法定代理人とは、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の親権者や後見人で、法定代理人が法人のときはその役員を含みます。

宅建業法上、欠格事由に規定されているのは、5年間免許を受けられない場合と、期間を設けず免許を受けられない場合で、次のようになっています。

5年間免許を受けられない場合
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
【補足】免許取消しに係る聴聞の公示の日の前60日以内に、当該法人の役員であった者を含む
免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
【補足】免許取消しを逃れようと、処分の前に廃業等の届出を行った場合に該当
禁錮以上の刑に処せられた場合
【補足】刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から起算し、執行猶予が付されれば、執行猶予中のみ欠格
宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反、または刑法(傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任)の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪によって、罰金の刑に処せられた場合
【補足】起算日と執行猶予については、禁固以上の刑に処せられた場合と同様
免許の申請前5年以内に、宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした場合
【補足】例えば無免許で宅建業を営んでいた等
期間を設けず免許を受けられない場合
免許申請書や添付書類中に、重要な事項について虚偽の記載がある、または重要な事実の記載が欠けている場合
成年被後見人、被保佐人、破産者(破産手続の開始決定を受けた者)で復権を得ていない場合
宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
【補足】暴力団の構成員も該当
事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

免許申請時には欠格事由に該当せず、免許を受けた後に該当した場合は、免許を取り消されることになります。また、欠格事由を隠して免許を受けた後に、欠格事由が発覚した場合は、不正の手段によって免許を受けているので、当然に免許は取り消されます。